아파트, 구분상가 등과 같은 집합건물에서 건축주 또는 시행사가 토지 및 건물을 신탁회사에 신탁하고 임차인을 구하는 경우에 아파트, 오피스텔 및 집합상가와 같은 대형건물을 건축한 주체는 신탁을 통해 안정적으로 자금을 조달할 수 있고, 신탁회사는 건축주와 관련된 다른 채권자들로부터 받을 수 있는 압류, 가압류, 가처분 등과 같은 권리행사를 방지할 수 있습니다.
토지 및 신축건물에 대하여 일정 기간 신탁회사 앞으로 소유권을 이전하고, 건축주나 시행사 등 위탁자가 임대차계약 관련 업무를 진행하는 경우가 많습니다. 등기부등본상의 소유권자가 아닌 건축주가 신탁 부동산을 임대할 때 임차인은 건축주가 임대할 권한이 있는지를 확인해야 합니다.
건축주 등 위탁자가 임대할 때 신탁회사의 동의를 받음
수탁자인 신탁회사가 신탁등기 설정 후 임대하는 경우이거나 신탁등기 전에 이미 대항력을 갖춘 임차인이라면 현행법의 보호를 받는 데 특별한 문제가 없지만 위탁자인 시행사가 신탁등기 후에 임의로 신탁 부동산을 임대하면 문제가 발생할 수 있습니다.
신탁원부에서 임대권한 확인
임대차계약을 체결하려는 임차인들은 반드시 신탁원부상의 신탁계약내용을 확인해야 합니다. 만일 분양회사인 위탁자와 임대차계약을 체결하는 경우에는 수탁사의 동의가 첨부되어 있는지 반드시 확인해야 합니다.
분양회사와 임대차계약을 체결한 뒤 '임대차보호법'의 대항력과 우선변제요건인 확정일자를 취득했더라도, 신탁회사의 사전 동의를 거쳐 계약이 체결되지 않는다면 대내외적 소유권자인 수탁자는 임대차 관계를 인정하지 않고 임차인에게 명도를 구할 수 있으므로 주의해야 합니다.
신탁원부 발급방법
신탁원부는 가까운 등기소를 방문해 '부동산 등기사항증명서 발급신청서'에 신청인의 성명, 연락처 등을 기록하고 선택사항 중 신탁원부를 체크하고 제출하면 발급받을 수 있습니다.
신탁원부 샘플
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