신규임차인은 건축물대장사의 임대면적과 전용면적이 권리금계약서에 그대로 명기됐는지 확인해야 합니다. 건축물대장에서 해당 상가건물의 위반겉축물 표시 여부도 살펴봐야 합니다.
또한 불법 증축한 부분이 건축물대장상 위반건축물로 기재되지 않을 수도 있으므로, 임차인은 실제 사용 중인 면적과 건축물대장상 면적을 비교하는 것도 중요합니다.
계약서 작성 확인 사항
권리금계약은 임차인과 신규임차인이 합의한 후 신규임차인과 임대인이 임대차계약을 체결해야 완성되기 때문에 임대인의 의사가 중요합니다. 임차인과 신규임차인이 권리금계약을 체결했는데 임대인이 신규임차인에게 예상치 못한 조건을 제시한다면 권리금계약은 해제할 수밖에 없고, 이때 임차인이 권리금계약의 계약금을 받았다면 신규임차인에게 돌려줘야 합니다.
신규임차인은 권리금계약을 체결할 때의 임대료뿐만 아니라 과거 임대료 증감에 대한 이력 및 렌트프리를 받았는지 등도 확인할 필요가 있습니다. 렌트프리는 기간에 따라 임차인의 수익률에 영향을 주고, 이전에 렌트프리가 있었다면 신규임차인도 임대인과 협의해 볼 여지가 다분하기 때문입니다.
유의사항
- 위반건축물은 없는지 확인
건축물대장을 발급해서 위반건축물로 등재되었는지를 확인해야 합니다.
- 임대인 및 권리관계 확인
토지와 건물의 등기부등본을 발급받아 임대인이 소유권자인지 또는 적법한 대리인인지 확인
- 임대인의 의사 확인
임대인이 임차인이 생각하는 것 이상으로 과도하게 신규임차인에게 월세 인상을 요구하거나 업종을 이유로 신규임차인과의 계약을 거부하면, 신규임차인은 예상했던 본 계약을 체결할 수 없게 됩니다.
- 영업자 지위 승계
영업자의 지위승계가 필요한 경우, 신규임차인은 권리금의 잔금을 기존임차인에게 지급할 때 영업자의 권리이전에 필요한 서류를 미리 확인받아서 승계할 수 있도록 함
상가건물 임대차 권리금 계약서 양식 첨부
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